Babadan kalan bir tarla, kardeşlerin ortak adına kayıtlı bir daire ya da boşanan eşlerin yarı yarıya sahip olduğu bir ev; ortaklardan biri satmak, diğeri oturmaya devam etmek istediğinde taşınmaz kimsenin işine yaramaz hâle gelir. Türk hukukunda bu kilidi açan yol, halk arasında "izale-i şuyu" olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır. Aşağıda paylaşma hakkının dayanağını, 7445 sayılı Kanun'la gelen zorunlu arabuluculuğu, mahkemenin aynen bölme ile satış arasında nasıl tercih yaptığını ve Adana'daki taşınmazlar için usul kurallarını özetliyoruz.
Ortaklık türleri: paylı mülkiyet ve elbirliği
Bir taşınmazın birden fazla sahibi iki farklı biçimde olabilir. Paylı mülkiyette her malikin tapuda belirli bir payı (ör. 1/3) yazılıdır ve bu pay üzerinde tek başına tasarruf edebilir (TMK m. 688). Elbirliği mülkiyetinde ise belirlenmiş paylar yoktur; her ortağın hakkı malın tamamına yayılır ve kural olarak tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir (TMK m. 701-702). Mirasçılar arasında, paylaşma yapılıncaya kadar kendiliğinden bir miras ortaklığı doğar ve tereke mirasçılara elbirliğiyle ait olur (TMK m. 640).
Her iki durumda da ortaklardan biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Paydaşlar için dayanak TMK m. 698, mirasçılar için TMK m. 642'dir.
Paylaşma isteminin sınırları
- Bir hukuki işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü varsa paylaşma istenemez (TMK m. 698/1).
- Paylaşmayı yasaklayan bir sözleşme en çok on yıl için yapılabilir; taşınmazlarda resmî şekilde yapılması gerekir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (m. 698/2).
- Uygun olmayan bir zamanda, örneğin hasat öncesinde ya da piyasa koşulları nedeniyle malın değerinin ciddi biçimde düşeceği bir anda paylaşma istenemez (m. 698/3).
Dava açmadan önce arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun'la eklenen 18/B maddesi, mal paylaşımı ve ortaklığın sona erdirilmesi talepleri bakımından, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk bürosuna başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemiştir (HUAK m. 18/B-1-b). Bu hüküm 1 Eylül 2023'ten itibaren uygulanmaktadır. Arabuluculuk aşamasının sağladığı en önemli avantaj, paydaşların mahkeme ve satış masrafına katlanmadan, örneğin taşınmazı birinin diğerlerinin payını satın alması yoluyla bölüşebilmesidir.
Taşınmaza ilişkin bir anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, kanunlardaki sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenir. Belgenin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir; mahkeme gerekirse duruşma açarak anlaşmanın içeriğini denetler (HUAK m. 18/B-2, 3). 7531 sayılı Kanun'la yapılan ekleme sonrasında, devir veya sınırlı ayni hak kurulmasını içeren anlaşma belgesine şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaparak resmî senet düzenlemeksizin tescili gerçekleştirir (m. 18/B-5).
Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanak, dava dilekçesine eklenir. Paydaşlardan birinin bile sürece dâhil edilmemesi, anlaşmanın uygulanabilirliğini ortadan kaldırır; bu nedenle başvuruda tapudaki tüm maliklerin ve vefat etmiş maliklerin mirasçılarının eksiksiz bildirilmesi gerekir.
Dava: görevli ve yetkili mahkeme, taraflar
Taşınmazın değeri ne olursa olsun bu davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-b). Yetki bakımından da taraflar serbest değildir; dava ancak taşınmazın kayıtlı olduğu yerdeki mahkemede açılabilir (HMK m. 12/1). Seyhan, Çukurova veya Yüreğir'deki bir taşınmaz için dava Adana merkezde; Ceyhan, Kozan gibi ilçelerdeki taşınmazlar için o ilçenin adliyesinde açılır. Dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m. 12/3).
Davayı açan paydaş dışındaki bütün paydaşlar davada yer almak zorundadır. Tapuda malik görünen bir kişi ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya katılır; bu nedenle mahkeme, ölen paydaş için mirasçılık belgesi alınmasını ister. Eksik taraf, davanın ilerlemesini durduran en yaygın sorundur.
Paylaşma biçimi: önce aynen bölme, olmazsa satış
Paylaşma; malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlıkla veya artırmayla satılarak bedelin bölüşülmesi şeklinde yapılır (TMK m. 699/1). Paydaşlar biçim üzerinde anlaşamazsa hâkim öncelikle aynen bölmeye karar verir; parçaların değerleri eşit değilse eksik kalan parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır (m. 699/2). Bölme durum ve koşullara uygun değilse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmedilir (m. 699/3).
- Aynen bölmeyi engelleyen durumlar: Tek bir apartman dairesi, imar mevzuatına göre ifraz edilemeyen arsalar ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki asgari büyüklük kuralları nedeniyle bölünemeyen tarım arazileri sıkça satışla sonuçlanır.
- Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazın başında keşif yapar, harita ve değerleme bilirkişisinden bölünebilirlik ile değer konusunda rapor alır.
- Paydaşlar arasında satış: Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (m. 699/3). Aksi hâlde artırma herkese açıktır; paydaşlar da teklif verebilir.
Satış kararı kesinleştikten sonra satış memurluğu, İcra ve İflas Kanunu'ndaki ihale kurallarını esas alarak açık artırmayı düzenler. Satıştan elde edilen bedel, giderler düşüldükten sonra paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. Bir paydaşın payı üzerinde ipotek veya haciz varsa bu yük, o paydaşa düşen bedel üzerinden karşılanır.
Hazırlanması gereken belgeler
- Güncel tapu kaydı ve takyidat (şerh, ipotek, haciz) bilgisi,
- Vefat etmiş maliklere ait mirasçılık belgeleri,
- Paydaşların adres bilgileri ve kimlik numaraları,
- Arabuluculuk son tutanağı,
- Varsa imar durumu belgesi, kadastro paftası ve taşınmaz üzerindeki yapıların ruhsatı.
Sık yapılan hatalar
- Vefat eden bir paydaşın mirasçılarını tespit etmeden başvuru yapmak; mirasçılık belgesinin sonradan alınması süreci aylarca uzatabilir.
- Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanmasından doğan tazminat (ecrimisil) talebini bu davanın içinde çözülecek sanmak; ecrimisil ayrı bir davanın konusudur.
- Tek daireli bir taşınmazda aynen bölmede ısrar edip keşif ve bilirkişi giderlerini artırmak.
- Satış ilanını takip etmeyip ihaleye katılma fırsatını kaçırmak.
Mirasçılar arasında taşınmazın daha önce gerçek dışı bir satışla tek bir mirasçıya geçirildiği şüphesi varsa, ortaklığın giderilmesinden önce tapu kaydının düzeltilmesi gerekebilir; bunun için tapu iptali ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz. Borçlu bir mirasbırakandan kalan taşınmazda paylaşmaya girişmeden önce mirasın reddi süresinin değerlendirilmesi de önemlidir. Eşlerin ortak taşınmazında ise aile konutu şerhi gibi kısıtlamalar dikkate alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Paydaşlardan biri satışa razı değilse dava açılabilir mi?
Evet. Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça her paydaş, diğerlerinin rızası aranmaksızın paylaşma isteyebilir (TMK m. 698/1). Rıza yalnızca satışın paydaşlar arasında yapılması için gereklidir.
Küçük paya sahip bir paydaş da dava açabilir mi?
Evet. Kanun, paylaşma istemini pay büyüklüğüne bağlamaz; çok küçük paylı bir malik de davayı açabilir.
Satış bedeli piyasa değerinin altında kalırsa ne olur?
İhalede muhammen bedelin belirli bir oranının altında teklif kabul edilmez; paydaşlar değerleme raporuna ve ihale işlemlerine karşı şikâyet yollarını süresi içinde kullanabilir. Satış öncesinde arabuluculukta veya dava sırasında paydaşlar kendi aralarında anlaşarak satıştan vazgeçebilir.
Bu bilgiler genel niteliktedir; somut olay bakımından hukuki danışmanlık yerine geçmez.