Evlilik süresince edinilen ev, arsa veya araç gibi malların tapuda kimin adına kayıtlı olduğu ile mal rejimi bakımından kime ait sayılacağı her zaman aynı değildir. Tapuda eşlerden biri adına kayıtlı taşınmaz, diğer eş için katılma alacağı doğurabilir; ayrıca taşınmaz aile konutuysa özel bir koruma altındadır. Bu yazıda evlilik içinde edinilen taşınmazların hukuki durumunu ve aile konutu şerhini anlatıyoruz.
Evlilik içinde edinilen taşınmaz: edinilmiş mal mı?
Eşler arasında mal rejimi sözleşmesi yoksa yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanır (TMK m. 202). Evlilik süresince çalışma karşılığında veya gelirle edinilen mallar edinilmiş maldır (TMK m. 219). Bunun tersi ispatlanmadıkça bir mal edinilmiş mal sayılır (TMK m. 222/3). Buna karşılık şu mallar kişisel mal sayılır: evlilik öncesinden sahip olunanlar, miras veya bağış yoluyla gelenler, kişisel malların yerine geçen değerler (TMK m. 220). Örneğin eşlerden birinin evlilik öncesi sahip olduğu daire satılarak evlilik içinde yeni bir taşınmaz alınmışsa, bu taşınmaz kişisel mal sayılabilir; bunun ispatı ilgili tarafa aittir.
Tapuda eşlerden biri adına kayıtlı olması, mal rejimi bakımından diğer eşin hak talep edemeyeceği anlamına gelmez. Edinilmiş mal niteliğindeki taşınmaz için tasfiyede katılma alacağı doğabilir (mal rejimi tasfiyesi). Taşınmazın alımında diğer eşin katkısı varsa değer artış payı da gündeme gelebilir (TMK m. 227).
Aile konutu şerhi nedir?
Aile konutu, eşlerin evlilik birliğinin yaşam merkezi olarak kullandığı konuttur. Aile konutunun mülkiyeti tek eşe ait olsa dahi, diğer eşin rızası olmadan:
- Satış ve devir yapılamaz,
- Üzerinde sınırlı ayni hak kurulamaz (ipotek vb.),
- Kira sözleşmesi feshedilemez (TMK m. 194).
Malik olmayan eş, aile konutu olduğunu tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne şerh ettirebilir. Böylece devir ve ipotek gibi işlemlerde üçüncü kişilerin “aile konutu olduğunu bilmiyordum” iddiası zayıflar. Şerh için hâkim kararı şart değildir; tapu müdürlüğü başvuruyu belge ve beyanlara göre değerlendirir. Şerhin nasıl işleyeceği ve hangi belgelerin isteneceği uygulamada tapu müdürlüğüne göre değişebileceğinden önceden bilgi alınması gerekir.
Şerh için başvuru adımları
- Konutun tapu kaydını (tapu senedi veya e-Devlet'ten tapu bilgisi) edinin.
- Nüfus kayıt örneği ve evlilik cüzdanı gibi belgelerle evli olduğunuzu ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösterin.
- İlgili tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yapın ve beyan verin.
- Şerhin tapu kaydına işlendiğini güncel tapu kaydıyla kontrol edin.
Tapu müdürlüğü şerh vermezse veya uyuşmazlık çıkarsa, aile mahkemesinden tespit ve düzenleme talep edilebilir.
Hâkimin tasarruf yetkisini sınırlaması (TMK m. 199)
Evlilik birliğinin korunması amacıyla hâkim, bir eşin diğer eşin rızası olmadan belirli malları üzerinde tasarruf yapmasını sınırlayabilir. Taşınmaz bakımından bu kararın tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Boşanma davası sırasında ise hâkim, malvarlığının kaçırılmasını önlemek için geçici önlemler alabilir (TMK m. 169; geçici önlemler). Bu tür tedbirlerde de tapuya şerh işlenmesi istenir.
Üçüncü kişilere karşı korunma
Aile konutu olduğu tapuya işlenmeden, iyi niyetli üçüncü kişilere yapılan devirlerde taşınmazın geri alınması güç olabilir. Mal rejimi tasfiyesinde eklenecek değerler (TMK m. 229) arasında evlilik sırasında karşılıksız devirlerin hesaba katılması mümkündür. Ayrıca belirli koşullarda üçüncü kişiye karşı dava açılabilir (TMK m. 241). Bu konularda sürelere dikkat etmek gerekir; ayrıntılı değerlendirme dosya özelinde yapılmalıdır.
Boşanma sonrası taşınmazın akıbeti
Boşanma kararıyla aile konutu koruması son bulur. Taşınmaz tek eşin adına kayıtlıysa, mülkiyet bu eşte kalır; diğer eş katılma alacağı veya değer artış payı talep edebilir. Paylı mülkiyette ise ortaklığın giderilmesi veya payın devri gündeme gelir (aile konutu ve ev eşyası).
Taşınmaz işlemlerinde dikkat edilecek noktalar
- Tapu kaydını düzenli kontrol edin: e-Devlet üzerinden tapu bilgileri görülebilir; beklenmedik bir devir veya ipotek var mı kontrol edin.
- Satış öncesi rıza: Aile konutunun satışı için diğer eşin rızası gerekir; rıza belgesi yazılı ve imzalı olmalıdır.
- Bağış ve düşük bedelli devirler: Evlilik sırasında yapılan karşılıksız devirler tasfiyede eklenecek değer olarak hesaba katılabilir (TMK m. 229).
- Kredi ve ipotek: Konutun ipotekli olduğu durumlarda borç dikkate alınır; ipotek konulması aile konutunda rıza gerektirir.
Tedbir ve şerh talepleri
- Boşanma davası açılırken dilekçede taşınmaz üzerinde tedbir talep edin.
- Mahkeme kararı geldiğinde tapu müdürlüğüne yazı yazılması için dilekçe verin.
- Şerh sonrası güncel tapu kaydıyla kontrol edin.
- Mal rejimi tasfiyesi davasında taşınmazın değeri bilirkişi tarafından belirlenir.
Adana'da tapu işlemleri ilgili tapu müdürlüklerinde yürütülür; hangi müdürlüğün yetkili olduğu taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. Aile konutu şerhi için başvuru yapılacak müdürlük bilgisi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sayfasından veya e-Devlet üzerinden teyit edilebilir.
Katılma alacağı ve tapu iptali ayrımı
Edinilmiş mallara katılma rejiminde, eşin diğerinin adına kayıtlı taşınmazın mülkiyetini isteme hakkı doğmaz; katılma alacağı bir alacak hakkıdır ve para ile ifade edilir. Bu nedenle “ev eşim adına, tapu iptal ve tescil” talepleri çoğu durumda mal rejimi hükümleriyle çelişir. Bununla birlikte, mal kaçırma amaçlı devir, muvazaa veya eşin payının ödenmesi gibi özel durumlar farklı değerlendirilebilir. Talebin hukuki niteliği, dava dilekçesinde doğru ifade edilmelidir.
Evlilik öncesi alınan ve evlilik sonrası ödenen taşınmaz
Evlilik öncesinde peşinatı ödenmiş, taksitleri evlilik içinde ödenen taşınmazlarda, kişisel mal ve edinilmiş mal ayrımı karmaşık hâle gelir. Bu durumda kişisel mal yatırımı ile edinilmiş mal katkısı oranlanarak değer artış payı veya katılma alacağı belirlenir. Ödeme kayıtları, kredi sözleşmeleri, banka dekontları ve tapu kayıtları bu hesaplama için önem taşır. Bu tür dosyalarda bilirkişi incelemesi çoğunlukla gereklidir.
Sıkça sorulan sorular
Eşim evi sattı, ev bana iade edilir mi?
Aile konutu devrinde rıza aranır; rıza yoksa işlemin iptali gündeme gelebilir. Ancak iyi niyetli üçüncü kişinin hakları da değerlendirileceğinden somut dosyada şerh durumu ve satış koşulları belirleyicidir.
Şerh için eşimin rızası gerekir mi?
Aile konutu şerhi için malik eşin rızası aranmaz; malik olmayan eşin tapu müdürlüğüne başvurusuyla şerh verilebilir.
Evlilik öncesi aldığım ev de aile konutu olur mu?
Evlilik öncesi alınan ev de, eşlerin birlikte yaşam merkezi olarak kullanılıyorsa aile konutu sayılabilir. Ancak mal rejimi bakımından kişisel mal olarak kalır.
İlgili konular: boşanmada aile konutu ve ev eşyası, mal rejimi tasfiyesi ve katılma alacağı, ziynet eşyası iadesi davası; ayrıca Aile Hukuku sayfamız. Dosyanızla ilgili görüşme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu bilgiler genel niteliktedir; somut olay bakımından hukuki danışmanlık yerine geçmez.