Tapu kütüğünde malik olarak görünen kişi ile taşınmazın gerçek hak sahibi her zaman aynı kişi değildir. Sahte vekâletnameyle yapılan bir satış, ayırt etme gücü bulunmayan yaşlı bir yakının imzaladığı resmî senet ya da mirasçılardan mal kaçırmak için satış gibi gösterilen bir bağış, sicildeki kaydı gerçeğe aykırı hâle getirir. Böyle bir durumda başvurulan yol, kaydın düzeltilmesini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yazılmasını amaçlayan tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu yazıda davanın dayanağını, hangi hâllerde açıldığını, Adana'daki taşınmazlar için görevli ve yetkili mahkemeyi, süreleri ve dosya hazırlığında sık yapılan hataları anlatıyoruz.
Davanın hukuki dayanağı: yolsuz tescil
Türk Medeni Kanunu'na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır (TMK m. 705). Mülkiyeti devretme amacı taşıyan sözleşmeler resmî şekle bağlıdır (TMK m. 706, TBK m. 237); satış ve bağış gibi işlemlerin resmî senedi tapu müdürlüğünde düzenlenir (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26). Kanun, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescili "yolsuz" sayar (TMK m. 1024/2). Aynî hakkı bu yüzden zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025).
Davanın sınırını çizen en önemli kural, iyiniyetli üçüncü kişinin korunmasıdır. Tapudaki kayda güvenerek ve yolsuzluğu bilmeden hak kazanan kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023). Buna karşılık yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (TMK m. 1024/1). Bu nedenle taşınmaz kısa sürede birkaç kez el değiştirmişse, her bir alıcının bilgi durumu ayrı ayrı araştırılır. İyiniyetli kazanım nedeniyle taşınmaz geri alınamıyorsa, haksız işlemi yapanlardan tazminat istenmesi ve koşulları varsa tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar için Devlete başvurulması gündeme gelir (TMK m. 1007).
Hangi durumlarda tapu iptali ve tescil istenir?
- Sahtecilik: Sahte kimlik, sahte imza veya sahte vekâletnameyle yapılan devirler. Bu olaylarda ceza soruşturması da yürür; belge sahteciliğinin cezai yönü için sahte belge suçları yazımıza bakabilirsiniz.
- Ehliyetsizlik: İşlem tarihinde ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 15). İleri yaş, demans veya ağır hastalık iddiasında sağlık kayıtları ve adli tıp incelemesi belirleyicidir.
- Muris muvazaası: Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı satış gibi göstermesi. Yargıtay'ın 1 Nisan 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararından bu yana, miras hakkı zedelenen mirasçıların bu tür devirlere karşı tapu iptali ve tescil isteyebileceği kabul edilmektedir.
- Yanılma, aldatma veya korkutma: İrade sakatlığına dayanan taleplerde TBK m. 39'daki bir yıllık süre ayrıca önem taşır.
- Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekâlet verenin menfaatine aykırı biçimde taşınmazı düşük bedelle veya kendi yakınına devretmesi; vekilin sadakat ve özen borcu TBK m. 506'da düzenlenmiştir.
- Aile konutunun rıza alınmadan devri: Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez (TMK m. 194). Şerhin işleyişi için aile konutu şerhi yazımızı inceleyebilirsiniz.
Bunlardan ayrı olarak, resmî şekilde yapılmış bir satış vaadi gibi kişisel bir hakka dayanan kişi, malik devirden kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m. 716). Tapuda hiç kaydı bulunmayan bir taşınmazı yirmi yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla elinde bulunduran kişinin olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davası ise farklı koşullara bağlıdır; bu dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır ve ilan usulü uygulanır (TMK m. 713).
Görevli ve yetkili mahkeme: Adana'daki taşınmazlar
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 2). Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Kesin yetki tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez; davalılardan biri İstanbul'da, diğeri yurt dışında yaşasa bile Seyhan'daki bir daire için dava Adana'da açılır. Kendi adliyesi bulunan bir ilçedeki taşınmaz için o ilçenin mahkemesi yetkilidir; dava açmadan önce taşınmazın hangi yargı çevresinde kaldığı kontrol edilmelidir.
Uyuşmazlığın mal rejiminin tasfiyesiyle iç içe olduğu durumlarda aile mahkemesinin görevi gündeme gelebilir; edinilmiş mal ile katılma alacağı ayrımı için mal rejimi tasfiyesi yazımız yol gösterir. Zorunlu arabuluculuk bakımından ise 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi kira ilişkisi, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını saymaktadır; tapu iptali ve tescil talebi bu listede ayrıca yer almaz. Davaya bağlanan başka talepler varsa bunların dava şartı yönünden ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Süreler: hangi sebebe dayandığınız önemlidir
Bu davalarda tek bir süre yoktur; süre sorunu dayanılan sebebe göre değişir. Sahtecilik, ehliyetsizlik ve muris muvazaasına dayanan taleplerin uygulamada kural olarak zamanaşımına bağlı tutulmadığı kabul edilir. Buna karşılık aldatma veya korkutma iddiasında, durumun öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilmezse sözleşme onanmış sayılır (TBK m. 39). Ayrıca geçerli bir hukuki sebep olmadan malik olarak yazılan kişi, taşınmazı on yıl boyunca davasız, aralıksız ve iyiniyetle elinde tutmuşsa mülkiyetine itiraz edilemez (TMK m. 712). Kadastro tespitine dayanan kayıtlarda ise 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun özel süreleri ayrıca incelenmelidir. Dolayısıyla beklemek, haklı bir talebi bile zayıflatabilir.
Dava açılırken tedbir ve tapuya şerh
Dava sürerken davalının taşınmazı satması, ipotek kurdurması veya bir üçüncü kişiye devretmesi en büyük risktir. Mevcut durumdaki bir değişiklik hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracaksa ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m. 389). Mahkeme kural olarak teminat ister; talep resmî belgeye veya kesin bir delile dayanıyorsa gerekçe göstererek teminatsız tedbir de verebilir (HMK m. 392). Tedbir kararı tapu kaydına şerh edildiğinde, sonradan hak kazananlar iyiniyet savunmasına dayanmakta zorlanır. Dava açıldıktan sonra davalı taşınmazı yine de devrederse davacı, devralana karşı davaya devam etmek ya da davasını tazminat davasına dönüştürmek arasında seçim yapabilir (HMK m. 125).
Dosyada bulunması gereken belgeler
- Güncel tapu kaydı ve malik zincirini gösteren tedavüllü (geçmişe dönük) kayıt,
- Tapu müdürlüğündeki resmî senet, akit tablosu ve işlem dosyası; vekâletnameyle işlem yapıldıysa vekâletnamenin düzenlendiği noterlikteki kayıtlar,
- Ehliyetsizlik iddiasında hastane kayıtları, reçeteler ve varsa sağlık kurulu raporları,
- Bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösterecek banka hareketleri ve tarafların mali durumuna ilişkin bilgiler,
- Muris muvazaasında mirasçılık belgesi ile mirasbırakanın devir gerekçesini ortaya koyan tanık beyanları,
- Dava değeri ve harç için taşınmazın niteliğini, konumunu ve yaklaşık değerini gösteren bilgiler.
Dava değeri, taşınmazın dava tarihindeki değeri esas alınarak belirlenir ve harç bu değere göre hesaplanan nispi harçtır. Mahkeme yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesiyle gerçek değeri tespit eder; eksik harç varsa tamamlatılır. Güncel harç oranları için dava tarihindeki Harçlar Kanunu tarifesine bakılmalıdır.
Sık yapılan hatalar
- Davayı yalnızca ilk alıcıya karşı açıp sonraki malikleri davaya dahil etmemek,
- Tedbir talebini geciktirip davalının taşınmazı devretmesine fırsat tanımak,
- Muvazaa iddiasında "bedel ödenmedi" demekle yetinip satış gerekçesini, tarafların ilişkisini ve mirasbırakanın gerçek amacını delillendirmemek,
- Kesin yetki kuralını gözden kaçırıp davayı davalının yerleşim yerinde açmak,
- Ceza soruşturmasının sonucunu beklemek için hukuk davasını ertelemek; iki süreç birbirinden bağımsız yürütülebilir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu iptali davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre söylemek mümkün değildir. Keşif, bilirkişi, adli tıp raporu ve tanık sayısı süreyi belirler; ayrıca istinaf ve temyiz aşamaları da hesaba katılmalıdır.
Taşınmaz iyiniyetli birine satıldıysa ne olur?
İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023). Bu durumda taşınmaz yerine, yolsuz işlemi yapanlardan tazminat istenmesi ve şartları varsa Devletin sorumluluğuna başvurulması değerlendirilir.
Mirasçılardan biri tek başına dava açabilir mi?
Muris muvazaasına dayanan davada her mirasçı kendi miras payı oranında tapu iptali ve tescil isteyebilir; diğer mirasçıların davaya katılması zorunlu tutulmaz.
Tapu müdürlüğüne başvurarak kayıt düzeltilebilir mi?
İlgililerin yazılı rızası yoksa sicildeki yanlışlık ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir (TMK m. 1027). Tapu müdürlüğünün kendiliğinden düzeltebildiği hâller basit yazı yanlışlıklarıyla sınırlıdır.
Bu bilgiler genel niteliktedir; somut olay bakımından hukuki danışmanlık yerine geçmez.