Ev sahibinin oğlu evlenecek, emekli olan anne babası şehre taşınacak ya da kendisi kirada oturduğu evden çıkıp mülküne geçmek istiyor. Konut kiralarında en sık başvurulan tahliye sebeplerinden biri olan ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesinde düzenlenir. Ancak bu dava sıkı sürelere ve ciddi bir ispat yüküne bağlıdır; "evime ihtiyacım var" demek tek başına yeterli değildir. Bu yazıda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartlarını, dava açma zamanını, yeni malikin durumunu ve Adana'da izlenecek usulü anlatıyoruz.
Kanuni dayanak: TBK m. 350/1
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Hükmün iki unsuru öne çıkar: ihtiyacın sayılan kişilerden biri için doğmuş olması ve kullanmanın "zorunlu" hâle gelmesi.
Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?
- Kiraya verenin kendisi ve eşi,
- Çocukları ve torunları (altsoy),
- Anne, baba ve büyükanne-büyükbaba (üstsoy),
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
Kardeş, yeğen veya gelin gibi bu listede yer almayan yakınlar için ihtiyaç iddiası, kural olarak bu davanın konusu olamaz. Kiraya veren ile tapu maliki farklı kişilerse, davayı kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin açması gerekir.
İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı
Mahkeme, ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını ve dava tarihinde devam edip etmediğini araştırır. Geçici veya ileride doğması muhtemel bir ihtiyaç, kira bedelini artırmak ya da evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamak amacı taşıyan bir talep kabul görmez. Uygulamada ihtiyacı destekleyen başlıca durumlar şunlardır:
- Kiraya verenin kendisinin kirada oturması ve kira ödemesi,
- Oturduğu konutun sağlık, yaş veya aile büyüklüğü bakımından elverişsiz hâle gelmesi,
- Çocuğun evlenecek olması ya da üniversite eğitimi veya iş nedeniyle o şehre gelmesi,
- Emeklilik sonrası memlekete dönüş veya işyeri açma planının somut belgelerle desteklenmesi,
- Tayin, sağlık sorunu ya da bakım ihtiyacı nedeniyle ailenin aynı ilçede toplanması.
Kiraya verenin aynı yerde boş ve elverişli başka bir konutu varsa, ihtiyacın samimiyeti sorgulanır. Kiralananın başka bir kiracıya verilmiş olması veya tahliye talep edilen evin ihtiyaç sahibinin yaşam düzenine uygun olmaması da davayı zayıflatır. İspat için tanık beyanı, mevcut kira sözleşmesi, nüfus kayıtları, düğün hazırlıklarına ait belgeler, tayin yazısı veya sağlık raporları dosyaya sunulabilir.
Dava ne zaman açılır? Süreler hak düşürücüdür
TBK m. 350, davanın açılabileceği zamanı da sınırlar:
- Belirli süreli sözleşmede: Kira süresinin sona erdiği tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır. Örneğin 1 Eylül'de başlayan bir yıllık sözleşmede süre 31 Ağustos'ta biter; dava en geç izleyen bir ay içinde açılmalıdır.
- Belirsiz süreli sözleşmede: Genel hükümlerdeki fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır.
Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve ihtiyaç iddiası ancak bir sonraki dönem sonunda ileri sürülebilir. Sözleşme kendiliğinden uzamışsa aynı bir aylık süre her uzama yılının bitimine göre yeniden hesaplanır; bu nedenle başlangıç tarihinin ve yenilenme dönemlerinin doğru tespit edilmesi gerekir.
Yazılı bildirimle sürenin uzatılması
Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353). Bu bildirim noter ihtarnamesi veya ispatı mümkün başka bir yazılı yolla yapılmalıdır. Böylece ev sahibi, arabuluculuk ve belge hazırlığı için bir yıl daha kazanır; ancak uzayan dönemin sonunda dava açılmazsa bu imkân da kaybedilir.
Evi yeni satın alan malikin ihtiyacı (TBK m. 351)
Kirada olan bir konutu satın alan kişi, önceki malikin imzaladığı kira sözleşmesiyle bağlıdır. Yeni malik kendisi veya TBK m. 350'de sayılan yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa iki yoldan birini seçebilir:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı aylık bekleme süresinin dolmasından sonra davasını açar; uygulamada bu altı ay edinme tarihinden hesaplanır;
- Veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar.
Edinme tarihi uygulamada tapudaki tescil tarihidir. Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması, yeni malikin yalnızca ikinci yola başvurabilmesi sonucunu doğurur.
Arabuluculuk ve görevli mahkeme
1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. Kanun m. 18/B). İhtiyaç nedeniyle tahliye de bu kapsamdadır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez; yine de başvurunun TBK m. 350'deki bir aylık süre içinde yapılması güvenli yoldur. Anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi ve varsa taşınma giderlerine katkı belgeye yazılır; anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi verildiğinde kiracı belirlenen tarihte çıkmazsa icra yoluyla tahliye istenebilir.
Anlaşma olmazsa dava, kiralananın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, değer ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Adana merkez ilçelerindeki konutlar için bu, genellikle Adana Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemeleridir.
Tahliyeden sonra: Üç yıllık yeniden kiralama yasağı
İhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan konut, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355). Bu nedenle tahliye sonrasında konutun gerçekten ihtiyaç sahibince kullanılması, hem hukuki hem de ispat bakımından önemlidir.
Gerekli belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
- Tapu kaydı ve yeni malik ise edinme tarihini gösteren belge,
- İhtiyaç sahibinin nüfus kaydı ve yerleşim yeri belgesi,
- İhtiyacı gösteren belgeler: kiraya verenin oturduğu evin kira sözleşmesi, sağlık raporu, tayin veya iş yazısı,
- TBK m. 351 veya 353 kapsamında yapılmış yazılı bildirim ve tebliğ şerhi,
- Arabuluculuk son tutanağı.
Sık yapılan hatalar
- Kira yılının bitimini yanlış hesaplayıp bir aylık süreyi kaçırmak.
- Kardeş veya yeğen gibi kanunda sayılmayan kişiler için ihtiyaç ileri sürmek.
- İhtiyacı somut belgeyle desteklemeden yalnızca tanık beyanına dayanmak.
- Tahliye sonrası konutu kısa süre içinde başka bir kiracıya vermek.
- Kira artışı anlaşmazlığını ihtiyaç davasıyla çözmeye çalışmak; artış uyuşmazlıkları için kira tespit davası ayrı bir yoldur.
Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi gibi diğer tahliye sebeplerinin genel çerçevesi için işyeri kira sözleşmesi ve tahliye yazımıza da bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi oğlunun evleneceğini söylüyor; çıkmak zorunda mıyım?
Sözlü bir talep tek başına sizi çıkmaya zorlamaz. Ev sahibinin süresinde arabulucuya başvurması, anlaşma olmazsa dava açması ve ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu ispatlaması gerekir. Tahliyeye ancak mahkeme kararı veya geçerli bir anlaşma belgesiyle gidilebilir.
Ev sahibi tahliye ettikten sonra evi başkasına kiralarsa ne olur?
Haklı bir sebep yoksa üç yıl içinde başkasına kiralama yasaktır. Aksi hâlde eski kiracı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira toplamından az olmamak üzere tazminat isteyebilir (TBK m. 355).
Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve dava için altı ay beklemelidir; ya da sözleşme süresinin sonunu izleyen bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 351).
Dava ne kadar sürer?
Süre; tanık ve keşif ihtiyacına, mahkemenin iş yüküne ve kanun yoluna başvurulup başvurulmadığına göre değişir. Kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Bu bilgiler genel niteliktedir; somut olay bakımından hukuki danışmanlık yerine geçmez.