İşyeri (çatılı işyeri) kirası, tacirin faaliyetini yürüttüğü dükkân, ofis, depo veya plaza biriminin kiralanmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin 339 vd. maddeleri hem konut hem işyeri için geçerlidir; 6217 sayılı Kanun’la getirilen erteleme 1 Temmuz 2020’de sona erdiğinden, TBK m. 347’deki on yıllık uzama süresi kuralı işyeri kiracıları için de fiilen uygulanmaktadır. Kira artışı, teminat, tahliye taahhüdü, ihtiyaç ve yeniden inşa sebepleri ile icra yoluyla tahliye, Adana’daki ticari kira uyuşmazlıklarının omurgasını oluşturur.
Sözleşmenin kurulması, teminat ve kira artışı
Kira sözleşmesi TBK’da kural olarak şekle bağlı değildir; uygulamada yazılı sözleşme ve varsa eklenti/protokoller ispatın belkemiğidir. Kiracıdan alınan güvence (depozito) TBK m. 342 uyarınca üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verildiyse vadeli hesaba yatırılır ve faizleriyle birlikte iade rejimi uygulanır. Keşideci/kefil veya banka teminat mektubu isteniyorsa bunların kapsamı, süresi ve paraya çevrilme şartları ayrıntılı yazılmalıdır; teminat mektubu ile kefalet farkı için teminat mektubu ve kefalet yazısına bakılabilir.
Kira bedelinin belirlenmesi serbesttir; ancak yenilenen dönemde artış TBK m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süren veya beş yıl sonra yenilenen kirada taraflar anlaşamazsa hâkim, emsal kiraları da gözeterek bedeli belirleyebilir (TBK m. 344/3). Sözleşmede “TÜFE+X” veya sabit yüksek oran gibi üst sınırı aşan kayıtlar, aşan kısım bakımından etkisiz kalabilir.
Kiraya verenin tahliye imkânları
Belirli süreli işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m. 347/1). Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Hesap, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren on uzama yılının dolmasıyla yapılır; tarafların sonradan yeni bir kira sözleşmesi imzalaması hâlinde Yargıtay uygulamasında on yıllık sürenin yeni sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden başladığı kabul edilir. Yalnızca kira artışı protokolü ise süreyi sıfırlamayabilir; nitelendirme somut metne bağlıdır.
Bunun dışında ihtiyaç (TBK m. 350), yeni malikin ihtiyacı (m. 351), yeniden inşa/imar (m. 350), yazılı tahliye taahhüdü (m. 352/1) ve iki haklı ihtara rağmen kira ödememe (m. 352/2) gibi sebepler de tahliyeye yol açabilir. Tahliye taahhüdünde tarihin ve imzanın kiracıya ait olması, taahhüdün kira sözleşmesinden sonra verilmesi uygulamada sık tartışılır. Kira bedelinin ödenmemesinde kiraya veren, ihtar sonrası TBK m. 315 uyarınca fesih yoluna da gidebilir; süre ve tebligat usulü dosyanın kaderini belirler.
İcra ve arabuluculuk
Kira alacağı için ilamsız icra, tahliye için ise tahliye talepli icra veya tahliye davası gündeme gelir. 7445 sayılı Kanun’la kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk getirilmiştir; tahliye ve kira bedeli davalarında arabuluculuk tutanağı olmadan dava açılırsa usulden ret riski doğar. İşyeri kiralarında “ticari dava” ile “kira davası” ayrımı görevli mahkeme bakımından önem taşır; çoğu çatılı işyeri tahliyesi sulh hukuk mahkemesinde görülürken, tacirler arası kimi alacaklar asliye ticaret mahkemesine düşebilir. Yetki ve görev tartışması dosyayı uzatabileceğinden başlangıçta netleştirilmelidir.
Kiracının dikkat etmesi gerekenler
İşyeri devri veya ticari işletme devri gündeme geldiğinde kiracılık hakkının geçişi için kiraya verenin yazılı onayı çoğu sözleşmede şarttır; onaysız devir tahliye sebebi sayılabilir. Alt kira ve kullanımın başkasına bırakılması TBK m. 322 çerçevesinde sınırlıdır. Ortak alan giderleri, stopaj, aidat ve verginin kime ait olacağı sözleşmede açık yazılmalı; belirsiz kayıtlar sonradan “teamül” iddiasıyla doldurulmaya çalışılsa da ispat yükü ağırdır. Kiralananın ayıplı olması hâlinde TBK’nın ayıp hükümleri uyarınca onarım, bedel indirimi veya fesih yolları değerlendirilir.
İhtar, tebligat ve süre hesabı
TBK m. 347’deki üç aylık bildirim, kiracının eline geçecek şekilde ve uzama yılının bitiminden önce tamamlanmış olmalıdır. Postaya verilme tarihi ile tebliğ tarihi arasındaki fark, özellikle yıl sonunda yapılan bildirimlerde hakkın kaçırılmasına yol açabilir. Noter ihtarnamesi veya KEP, ispat açısından güvenli yollardır. İki haklı ihtar yolunda (TBK m. 352/2) her bir temerrüdün ayrı ihtarla belgelenmesi ve ihtarların bir kira yılı içinde gerçekleşmesi aranır; eksik ihtar zinciri davayı düşürebilir.
Kira tespit ve uyarlama davalarında bilirkişi incelemesi yaygındır; emsal kiralar, konum, cephe ve sözleşme özel şartları birlikte değerlendirilir. Kiracı ayıba dayanarak bedel ödemekten kısmen kaçınacaksa, kaçınma hakkının sınırları ve depo (tezkiye) ihtiyacı dosyaya göre değişir. İşyeri sigortası, yangın ve iş güvenliği yükümlülüklerinin kime ait olduğu da tahliye dışı ama maliyeti yüksek bir başlıktır.
Sıkça sorulan sorular
İşyeri kiracısını sebepsiz tahliye etmek için kaç yıl gerekir?
TBK m. 347’ye göre kiraya veren, sözleşme süresinin bitimini izleyen on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Fiilen çoğu bir yıllık sözleşmede bu, yaklaşık on bir yılın dolması anlamına gelir; yeni sözleşme imzalanmışsa süre yeniden başlayabilir.
Depozito ne kadar olabilir?
TBK m. 342 uyarınca güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Fazlası kararlaştırılmışsa aşan kısım bakımından geçersizlik tartışması açılır; iade sırasında faiz ve mahsup kuralları ayrıca uygulanır.
Kira artışı serbestçe %100 yapılabilir mi?
Yenilenen dönemde artış, ilgili aydaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Beş yıl dolunca kira tespit davasıyla emsal kira dikkate alınarak yeniden belirleme mümkündür.
Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?
Hayır. Taahhüdün kiracı tarafından, belirli bir tahliye tarihini içerecek şekilde ve uygulamada kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmesi beklenir. Boş kâğıda imza veya sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler sıkça geçersizlik iddiasına konu olur.
Yeni malik eski kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
TBK m. 351 uyarınca yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı bildirmek ve altı ay sonra dava açmak kaydıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir. Süreler kaçırılırsa bu özel yol kapanır; genel sebepler saklıdır. İşyeri kiralarında “ihtiyaç”ın samimiyeti ve zorunluluğu yargısal denetime tabidir.
İlgili konular: ticari sözleşme hazırlığı, ticari işletme devri, teminat mektubu ve kefalet. Dosyanızla ilgili görüşme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu bilgiler genel niteliktedir; somut olay bakımından hukuki danışmanlık yerine geçmez.