Konut kira sözleşmesinin yenilenme ayı yaklaştığında ev sahibi ile kiracı arasında hemen hep aynı soru gündeme gelir: Kira bu yıl en fazla ne kadar artırılabilir? 2022-2024 yılları arasında uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır nedeniyle kafalar hâlâ karışıktır. Bu yazıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) yürürlükteki 344 ve 345. maddelerine göre artış oranının nasıl belirlendiğini, beş yıl dolduğunda neyin değiştiğini, kira tespit davasının şartlarını ve dava öncesi zorunlu arabuluculuğu Adana'daki konutlar açısından ele alıyoruz.
Yenilenen kira döneminde yasal üst sınır
Tarafların yenilenen kira dönemi için yaptığı artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m. 344/1). Oran Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay ilan edilir. Uygulamada yeni kira yılının başladığı aydan önce açıklanan son on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Bu yazıda belirli bir yüzde vermiyoruz; çünkü oran her ay değişir ve hesap yapılacak ayın verisine TÜİK'in resmî bülteninden bakılmalıdır.
Yüzde yirmi beşlik sınır hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarına özgü yüzde yirmi beş sınırı iki geçici maddeyle getirilmişti: önce 7409 sayılı Kanun'la Haziran 2022'den 1 Temmuz 2023'e kadar, ardından 7456 sayılı Kanun'la 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemler için uygulandı (TBK geçici m. 1 ve 2). Bu süreler dolduğu için 2 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen konut kiralarında yeniden yalnızca TBK m. 344'teki TÜFE ölçütü geçerlidir. Mevzuat.gov.tr'deki güncel metinde bu sınırı uzatan yeni bir hüküm bulunmamaktadır; yine de sözleşme yenilenmeden önce metnin son hâline bakılması yerinde olur.
Sözleşmedeki artış kaydı nasıl yorumlanır?
- Sınırın üzerinde bir oran yazılmışsa (ör. "her yıl yüzde elli artış" veya "TÜFE artı on puan"), kayıt yasal oranı aşan kısım bakımından geçersizdir; artış, yasal sınıra çekilerek uygulanır.
- Daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa taraflar bu orana bağlıdır; ev sahibi tek taraflı olarak TÜFE oranını uygulayamaz.
- Hiç artış hükmü yoksa kira kendiliğinden artmaz. Taraflar anlaşamazsa bedel, TÜFE sınırını aşmamak üzere ve kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/2).
Beş yıl dolduğunda: emsal kira ve hakkaniyet
Kira ilişkisi beş yılı aştığında veya beş yıldan sonra yenilendiğinde tablo değişir. Bu durumda, sözleşmede hüküm bulunup bulunmadığına bakılmaksızın yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir; aynı imkân bundan sonraki her beş yılın sonunda yeniden doğar (TBK m. 344/3). Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen yıllarda tekrar yıllık TÜFE kuralına göre artırılır.
Uygulamada mahkemeler, bilirkişiden aynı bölgedeki benzer konutların kira bedellerini içeren bir rapor alır. Yeni kiralanan bir konutun bedeli, yıllardır oturan kiracı için doğrudan uygulanmaz; mahkemeler çoğunlukla eski kiracının durumunu gözeterek emsal bedelden makul bir hakkaniyet indirimi yapar. İndirimin ölçüsü her dosyanın koşullarına göre değişir.
Döviz cinsinden kira
Bedel yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra döviz kurundaki değişim de dikkate alınarak bedel yeniden belirlenir (TBK m. 344/4). Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut kiralarında döviz kullanımına ilişkin sınırlamalar ayrıca incelenmelidir.
Kira tespit davası nasıl açılır?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açılsa da kiracı da beş yıllık dönemin sonunda bedelin hakkaniyete göre belirlenmesini isteyebilir. Kira ilişkisinden doğan her uyuşmazlıkta olduğu gibi bu davada da görevli mahkeme, talep edilen bedelin büyüklüğünden bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Genel olarak davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m. 6, 10); Adana'daki bir konut için bu, çoğu durumda Adana adliyesindeki sulh hukuk mahkemesi anlamına gelir.
Doğru zamanlama: TBK m. 345
Dava her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı zamanlamaya bağlıdır (TBK m. 345):
- Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapacağını yazılı olarak bildirmişse, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren uygulanır.
- Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerlidir.
- Bu koşullar sağlanmazsa mahkemenin belirlediği bedel ancak izleyen kira döneminden itibaren hüküm doğurur.
Önce arabulucuya başvurma zorunluluğu
7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yalnızca İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır. Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu süreci görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunluluk bulunursa arabulucu bu süreye en çok bir hafta ekleyebilir (HUAK m. 18/A-9). Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir (m. 18/A-2). Geçerli mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabilir (m. 18/A-11).
Kanun, büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımının duracağını ve hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini öngörür (m. 18/A-15). TBK m. 345'teki otuz günlük sürenin bu kapsamda nasıl değerlendirileceği tartışmaya açık olabileceğinden, kiraya verenin hem yazılı artış bildirimini zamanında yapması hem de arabuluculuğa erken başvurması güvenli bir yoldur.
Hazırlanması gereken belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa artış protokolleri,
- Son yıllara ait kira ödeme dekontları,
- Yazılı artış bildirimi (noter ihtarnamesi veya KEP kaydı) ve tebliğ belgesi,
- Arabuluculuk son tutanağı,
- Emsal olarak gösterilecek yakın çevredeki benzer konutların kira ilanları veya sözleşmeleri.
Kiracı artışı ödemezse ne olur?
Yasal sınırı aşan kısım geçersiz olduğundan, kiracının bu kısmı ödememesi temerrüt sayılmaz. Buna karşılık geçerli bir artışın veya mahkemece belirlenen bedelin ödenmemesi, kiraya verene temerrüt ihtarı ve tahliye yollarını açar. Tahliye sebepleri ile iki haklı ihtar kuralı için işyeri kira sözleşmesi ve tahliye yazımızdaki açıklamalar konut kiraları bakımından da büyük ölçüde geçerlidir. Kira farkı için başlatılan icra takibine karşı kiracının itiraz hakları ise ödeme emrine itiraz yazımızda anlatılmıştır.
Sık yapılan hatalar
- Geçici yüzde yirmi beş sınırının hâlâ yürürlükte olduğunu varsayarak sözleşme yapmak veya artışı reddetmek.
- Beşinci yılın dolmasını beklemeden emsal kira istemek; ilk beş yılda emsal ölçütü uygulanmaz.
- Artış bildirimini sözlü ya da yalnızca mesajla yapmak ve tebliğ tarihini ispatlayamamak.
- Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak; bu durumda dava usulden reddedilir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi TÜFE oranından fazla artış isterse ne yapmalıyım?
Yasal oranı aşan talep, aşan kısım bakımından geçersizdir. Yasal oranı ödemeye devam ederek durumu yazılı olarak bildirmek ve dekontları saklamak, ileride doğabilecek temerrüt iddialarına karşı korunmanızı sağlar.
Beş yıl dolduğunda kira kendiliğinden emsal seviyesine çıkar mı?
Hayır. Taraflar anlaşamazsa emsal bedel ancak arabuluculuk sonrası açılacak kira tespit davasıyla ve mahkeme kararıyla belirlenir (TBK m. 344/3).
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Süre; mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesine ve kanun yoluna başvurulup başvurulmadığına göre değişir. Bu nedenle dava açmadan önce bir bitiş tarihi öngörmek gerçekçi olmaz.
Bu bilgiler genel niteliktedir; somut olay bakımından hukuki danışmanlık yerine geçmez.